近年来，随着中国城市化进程的放缓，许多城市的增量土地开发逐渐转向存量优化，城市更新成为推动城市可持续发展的重要路径，也是解决土地资源紧缺、功能布局失衡等问题的关键举措。现代城市更新不仅关注物质环境的改造，更强调社会、经济、生态等多维度的协同发展，兼顾历史保护与创新转型。2024年1月与2025年3月，住建部组织遴选了并印发了两批城市更新典型案例。本文，飙马商业地产选取其中十大城市更新项目案例，为未来城市更新提供借鉴与思考。

　　戴家巷位于重庆市渝中区魁星楼和洪崖洞之间的崖壁上，现存建筑大多建于上世纪70年代至90年代，区域内街巷尺度逼仄，房屋老旧破损，存在屋面漏水、立面破败、管网不畅等问题，且临江崖壁杂草丛生，无上下连接通道，居民出行不便，安全隐患突出。

　　基础设施与环境改造：拆除违章建筑，扩宽阶梯巷道，新建社区公共厕所，实施片区下水管道整治等。同时，修建了一条1100米长的依山就势的生态步道，增加了6处景观及5处观景平台，并同步实施了约1万平方米的山体生态修复工程，保护和补植了本土树种。

　　建筑风貌保护与修复：保留了7200平方米的老旧建筑，按原有建筑风格进行修复，尽可能保留原始的青石砖路面，对老建筑的外墙、门窗等特色构件也进行了还原，最大程度保留了老街区的历史风貌。

　　商业业态更新：引入区级平台公司负责前期商业存量资产更新改造与整合运营，打造自持核心商业区，引入融合体验、互动与场景化的新型商业业态，如kies・甜点、TOTOMATO 咖啡等特色小店。目前，戴家巷入驻特色小店已达40余户，主理人商家以轻餐为主，占比80%。

　　建立共建共治共享机制：政府创新财政投入方式，完善公共服务设施和市政基础设施。区级平台公司牵头与周边商家合作，组建“商家联盟”，共同参与街区管理。居民也主动筹集资金，对自有住宅的底层物业进行商业化改造和出租，形成了“政府+商户+居民”共建共治共享的良好局面。

　　改造后，戴家巷街区年产值已突破1亿元，实现了历史文化与现代时尚的融合，成为展示重庆文化的新窗口。2023年，戴家巷老街区更新改造项目还入选了住房城乡建设部城市更新第一批典型案例。

　　模式口历史文化街区作为西山永定河文化带的关键节点，曾因违建丛生、设施老化沦为“脏乱差”街区，2016年石景山区启动其保护更新项目后，街区以“文物保护为核心”的理念实现华丽蜕变，还入选十大“北京最美街巷”和第四批国家级旅游休闲街区，以及住房城乡建设部城市更新第一批典型案例。

　　文物与建筑的保护性修缮：项目坚持“一院一方案”，不搞大拆大建，对有价值院落修旧如旧，无保留价值的院落则按需更新改造。例如将老爷庙改造为“古道斯存”民俗陈列馆，把闲置文保院落打造成“北京第一通电村” 主题展厅；新建法海寺壁画艺术馆，用高清显示屏、360°立体环绕落地球幕等科技，让明代壁画的细节清晰呈现，还配套文化讲座、绘制体验等活动。此外，街区还修复了过街楼遗址、龙王庙小广场等，还原青石砖路、“棋盘心”屋顶等传统风貌。

　　基础设施与环境全面升级：2020年前完成核心市政改造，实施架空线入地，重新铺设雨污分流管道，拓宽拥挤街道，改造变电箱等设施，彻底解决污水横流、道路拥堵等问题。同时以 “以花为媒，再造街巷” 理念优化环境，还规划 “庭”“园”“苑” 三类主题公共空间，兼顾古风与休闲功能。

　　业态的多元融合与布局：构建“众星捧月”的业态格局，将精品文化院落作为“月亮”带动商业活力，临街小店作为“星星”增添烟火气。引入精品民宿、特色餐饮、文创店、茶文化空间等业态，既有美山51号这类融合京西四合院格局与现代风情的民宿餐饮综合体，也有法海寺炸糕王等本土小吃店，还有匈牙利葡萄酒和旅游文化体验中心这类特色交流空间。目前街区已形成“15景、30院、百余铺”的格局，还编排《骆驼祥子》等沉浸式话剧，强化场景化体验。

　　构建共建共享的治理模式：搭建“老街坊议事厅”协作平台，充分听取居民意见，鼓励居民参与街区治理，不少老街坊加入志愿讲解队伍。同时在改造中兼顾居民生活需求，保留其生活空间，商户也主动包容居民日常休闲活动，形成居民与商户和谐共生的氛围。此外，规划阶段就提前对接商户，依据经营业态定制院落设计，实现 “开业即入驻”，提升商户参与积极性。

　　改造后的模式口2024年街区总人流量达600万人次，不仅成为京西网红打卡地，更让街区成为展现石景山乃至首都文化的重要窗口。

　　小西湖位于南京秦淮区夫子庙街道，它是南京少有的完整保留明清风貌的居住型街区。项目摒弃了传统大拆大建的改造模式，以“小尺度、渐进式、留住居民”的微更新模式，破解了历史风貌保护与民生改善的矛盾，成为全国居住型历史街区更新的典范。

　　创新“留迁自愿”的渐进式更新机制：项目摒弃“一刀切”搬迁模式，让居民自主决定去留。针对留下的居民，搭建政府、规划团队、国企、社区、居民的“五方议事平台”，推行“一房一策”，居民可参与更新方案设计。比如居民许庆的危房改造，不仅按他的诉求将坡顶改为平顶露台，政府还承担 60%改造费用，他通过出租部分房屋抵扣剩余成本。

　　保护风貌与完善基建双线并行：一方面完整保留7条古街巷的原有肌理，考证复建明代翔鸾庙原址，修复建筑的“青砖小瓦马头墙”等老城南风格，避免仿古建筑破坏历史感；另一方面全国首创历史风貌区微型综合管廊，在狭窄街巷地下铺设集成弱电、雨水管、燃气管道等7-8种管线的管廊，解决了雨污分流、煤气入户等难题，且后续可检修，避免反复开挖街巷。此外，还完成了3180平方米街巷整治和6处文保建筑修缮。

　　探索多元业态与空间活化模式：采用“居住+商业”的融合模式，既保留居民生活气息，又植入适配的新业态。国企历保集团引入灯彩工作室、特色咖啡屋、24小时书屋、精品民宿等，比如将居民李彩凤的房屋改造成咖啡屋，还陈列其修复的老家具，实现历史记忆与时尚感的融合。同时鼓励居民自主活化空间，如居民刘光纪将杂草丛生的后院改造成“共享院”，镂空花墙搭配百年古树，成为游客与居民共享的景观空间。

　　建立精细化规划管控体系：针对片区产权复杂、利益难均衡的问题，创新划分15个规划管控单元和127个微更新实施单元，只有单元内所有产权人意见一致才启动改造。还研发“权属类型学地图”方法，通过多维度指标解码街区形态，为居民腾迁、保留及工企搬迁提供精准数据支撑，破解了产权混乱带来的更新梗阻。

　　改造后的街区凭借特色小店与历史街巷成为南京“网红打卡地”，其 “小尺度、渐进式” 微更新模式，也为同类历史地段更新提供了可复制的经验。并入选了住房城乡建设部城市更新第一批典型案例。

　　太平路地处贵阳云岩区喷水池商圈核心地段，作为贵州首个入选全国城市更新典型案例的老旧街区改造项目，以贯城河揭盖为核心契机，通过生态修复、文化活化与业态革新的多元举措，实现了老街从破败棚户区到潮流文旅地标的蜕变。

　　创新运作模式与规划结构：项目采用“EPC+F+O”（工程总承包+融资+运营）模式，保障改造资金与后期运营的可持续性。规划上以“一河两地五桥五街，太平之源起承转合” 为核心框架，将182米贯城河揭盖复涌，按“起、承、转、合”划分河道段落，复现北门桥、龙井桥等古迹，串联起周边历史遗迹与商业街区，构建立体的街区空间。同时划分15个规划管控单元和127个微更新实施单元，确保改造有序推进。

　　文化活化与景观重塑：一方面挖掘在地文化，打造以黔灵山灵猴为原型的国漫风IP“不二”，通过14种不同形象的雕塑、彩绘等遍布街区；另一方面复建贡院广场等空间，以老石墙、防空洞等历史遗存为载体，凸显“重文养学”的城市精神。建筑上以白、橙、灰、赭石为主色调，用 “折叠挤压” 设计手法融合历史、当代与未来元素，还划分出ins文艺、朋克艺术等五大主题场景。

　　业态全面升级与商业布局优化：采取“留、改、拆、建”结合的方式，对原有170个传统业态商户进行产品和装修升级，同时引进26个潮流新消费品牌。构建“一街一场一星一眼”的商业布局，涵盖新兴、体验、潮流、娱乐四大业态，调整后餐饮占比65%、零售27%、配套8%。此外还引入贵州首个策展型商业体玖仓综合体，以及开心麻花剧场等文化场馆，丰富消费场景。

　　聚焦夜经济与多元运营：精准对接年轻群体需求，将街区运营时段设定为早9点至次日凌晨5点，全力激活夜经济。开街后陆续举办文化演绎、IP市集、直播演绎等活动22场次，通过持续的主题活动维持街区热度，形成“烟火气+潮流范+文化味”的独特氛围。

　　改造后的太平路街区自2024年1月开街后，连续三天日均人流量达7万余人次，后续每日游客稳定在万人次以上。也成为了贵州首个入选全国城市更新典型案例的老旧街区改造项目。

　　火炬八街位于威海火炬高技术产业开发区，全长仅770米，其南高北低的地势与临海景观因酷似日本镰仓场景，经网络传播意外成为网红打卡地。然而，走红后游客量暴增，衍生出一系列问题。一方面基础设施短板凸显，停车难、如厕难、保洁难等问题突出；另一方面业态单一难以承接文旅需求，且游客过度集中在主街，同时游客激增还引发了旅居矛盾，影响周边居民正常生活；此外街区风貌缺乏统一规划，建筑外观杂乱，难以匹配文旅打卡地的定位。2022年威海以省级城市体检和城市更新“双试点”为契机，将该项目列为先行试点。

　　功能混合兼容，盘活闲置空间：规划部门通过修编规划，打破街区原有的单一居住功能，支持将闲置居住空间转型为商业、公共服务等复合功能空间。鼓励民宿、咖啡馆、特色餐饮等业态入驻，像火炬八街西街10栋焕新别墅就引入了鹿达咖啡等品牌，火炬里度假酒店还搭配了旅拍、海鲜烧烤等配套业态，大幅提升了街区对接文旅需求的能力。同时盘活周边闲置资产，将荒废的“半拉子工程”改造为亲子主题的火炬里度假酒店，有效利用低效空间。

　　微改造补短板，串珠成链拓范围：针对游客暴涨带来的系列问题，采用针灸式微更新手法。新增3 处综合服务驿站、694个停车位以及2.5万平方米的大型停车场，解决停车与便民服务难题；建成1.6公里西海岸旅游公路和1.7公里滨海木栈道，串联起火炬八街、国际海水浴场、小石岛等景点。此外还打造1.9公里林下步道，开放共享绿地作为露营场地，既分散主街人流，又构建起联动的旅游景观带。

　　精细化风貌管控，塑造特色街景：编制专门的外立面整治提升导则，对建筑的样式、色彩、招牌、外摆尺寸等进行统一规范。改造中保留街区原有肌理，比如保留一处彩色马赛克砖墙，同时增设8处“最佳入镜点”标识和网红景观小品，对道路导视牌等进行艺术化设计。这种小尺度改造既维持了街区特色，又让街景更契合游客打卡需求，丰富了城市空间肌理。

　　改造后，38栋老旧建筑完成焕新，街区从原本业态匮乏的支路，转变为集合咖啡、民宿、特色餐饮、文旅体验等多元业态的潮流街区，形成了“一店一特色”的商业氛围，同时保持了山青海韵的自然特色与街区原有肌理。该项目的“微更新”“协同治理” 等模式被央视《焦点访谈》报道，并入选了住房城乡建设部城市更新第二批典型案例。

　　十全街位于苏州古城南部，全长2004米，作为老旧街区，面临诸多难题，亟需改造更新。项目以“共生式可持续城市更新”为核心理念，用“绣花功夫”推进微更新，既守住了江南古城的历史韵味，又注入现代活力，形成了可复制的“十全方案”。

　　拓九游娱乐宽通行空间，破解停车难题。项目以步行友好为导向，取消南侧非机动车道，将人行道从不足0.3米拓宽至8米，同时清理121处路障设施，3个路口减杆率达66%，大幅释放通行空间。此外，还改造十全广场、11个桥堍绿地等，补充休憩空间。

　　融合古今元素，激活夜间经济。改造中着重保留苏式砖雕门楼、14座古桥等文化符号，为每座古桥挖掘专属故事，赋予景观文化内涵。同时新增流星雨灯、月牙灯等创意灯光，构建“水陆联动”的光影长廊，搭配立面彩绘与立体绿化，打造一步一景的打卡点。更通过AR技术复原“鹊桥相会”场景，开设夜游市集，让江南古韵与现代潮流交融，延长夜间商业活力时长。

　　引入多元业态，打造融合生态。为推动业态焕新，项目积极引入乐村、麻雀咖啡等年轻化品牌，构建“首店经济+非遗体验”的共生生态。同时开发Citywalk路线与水上游线等文旅项目，契合当下年轻群体的消费偏好。政府通过政策引导撬动社会资源，激发沿街约10%的店铺自发改造升级，促成老字号与潮品牌共存，实现老街流量向经济增量的转化。

　　多元协同参与，保障长效运营。首先建立市区政府、国企、专家团队等组成的“四方统筹”专班，搭配“总师+总控+专项团队”的三级技术把控，确保改造科学推进；其次成立含400余家商户的自治联盟，推行门前三包、绿化认养等制度，还举办民俗节、美丽橱窗店招评选等活动50余场。

　　改造后十全街成为苏州Citywalk热门目的地，周末高峰人流量翻3倍以上，夜间活力延长2小时。并成功入选了住房城乡建设部城市更新第二批典型案例。

　　青岛四方路历史文化街区作为山东唯一入选住建部第二批城市更新的历史文化传承类典型案例，其以里院文化为核心，通过“修旧如旧+活化利用”的模式，将其打造成兼顾文化传承、民生保障与文旅体验的“城市会客厅”。

　　分级保护，修旧如旧。建立“2+N”特色保护规划体系，为106栋风貌建筑逐一制定更新方案。采用局部修缮、重点修复等8项传统工艺，搭配传统材料，同时借助数字化建模技术对建筑构件1:1复制，最大程度保留历史痕迹。此外还建立风貌建筑分级评估体系，从历史、艺术等六大维度评估建筑，针对性采取修缮、改善等措施，拆除私搭乱建以恢复建筑原有形制。

　　完善配套，步行友好。一方面对18条道路做综合整治与步行化改造，以胶州路为主轴打造线处街角广场；另一方面配齐水电气暖等现代化配套，增设282块导览标识牌、3处游客服务中心、43处公厕，同时配建2处大型停车场，新增855个停车泊位，解决游客与居民的停车难题。

　　业态与文旅活化：多元植入，沉浸体验。围绕里院文化打造“串里+逛院”的沉浸式体验区，引入特色餐饮、文创产品、精品住宿等百余家商户，形成多元业态布局。突出“日逛夜游”属性，策划各类节会活动，同时开发步行街区主轴线，串联文创展示、沉浸体验等业态，实现历史场景与现代消费的融合。

　　治理与运营创新：多方协同，智慧管理。构建“指挥部+政府部门+国有企业”的工作模式，通过“一办四线”机制推进项目建设、招商等工作。成立招商领导小组，以政策支持推动商户异业合作；建设涵盖运营、安防、AI分析等功能的智慧管理平台，上线智慧街区、BIM等数字化系统。同时组建 24小时流动巡查队伍，定期开展防灾宣传教育，保障街区安全运营。

　　改造后的街区让里院文化成为青岛文旅新名片，使街区成为展示青岛开埠历史与民俗文化的重要窗口，2024年街区销售额突破亿元。

　　玉林东路位于成都武侯区老城区，全长约800米，其历史可追溯到三国时期诸葛亮驻扎御林军的“御营”，周边“5路8街19巷”的街巷格局承载着浓厚的市井文化。项目以“烟火玉林・优雅成都”为核心目标，首创“O+EPC”全生命周期运营模式，在兼顾老城烟火气与时尚潮流的同时，破解了多业权街区改造难题，成为全国老旧街区改造的标杆。

　　创新运营模式，实现全周期管理：项目首创“O+EPC”更新理念，动工前就前置引入专业运营公司，联动167名规划师团队和3000多名居民代表共同参与策划设计，还让运营方同步介入施工监督，构建起“策划、设计、施工、运营”一体化的全生命周期管理体系，从根源上避免了设计施工与后续运营脱节导致的反复拆改问题。

　　优化空间规划，打造友好慢行街区：突破传统“汽车优先”的规划思路，坚持“功能美学优先”和“慢行生活优先”，首创街区“U型界面”整体规划。通过风貌一体化设计和场景营造，在街巷节点打造视觉地标，打造出行人与机车共享的友好慢行区。同时完善周边社区公共空间，新增昆虫博物馆、尺八里艺术空间等场所，满足不同群体的生活与精神需求。

　　业态分类调改，平衡烟火与潮流：针对业权分散的特点，实施“五个一批”更新策略，即新招时尚商铺、保留传统店面、提升市井店铺、搬迁陈旧商户、挖潜新兴业态。改造不搞强制招商，而是“一店一招、一店一策”提升店铺品质，最终实现6成业态迭代升级，新招业态中首店占比超80%，夜间经济占比也从35%提升至65%，形成烟火气与时尚感兼具的业态格局。

　　搭建联盟机制，破解管理难题：成立全国首个“多业权街区共发展联盟”，融合政府、商家、居民、服务链的诉求，建立“统一管理、统一运营、统一品牌、统一服务、统一物业”的模式。该联盟有效协调了业主、经营方、运营方的分歧，高效解决了业权分散和业态更新的核心矛盾，大幅提升街区管理效率。

　　植入文化IP，推动文旅深度融合：立足民谣文化、市井文化等基底，打造“玉林路民谣音乐季”“玉林书拾”等品牌活动，年均文化活动从30次增至 150次。同时连片提升周边街巷的市井文化特色，通过举办社区戏剧节、创意活动等，吸引超20万人次参与，持续强化玉林文化IP影响力。

　　该项目作为四川省首个获全国推介的老旧街区改造类案例，其前置运营、多业权联盟等模式，为全国同类多业权街区更新提供了可借鉴的经验，也为城市更新中平衡商业发展与民生保障提供了“成都方案”。

　　该项目是北京老城保护与民生改善协同推进的标杆案例，还入选住建部第二批城市更新典型案例，其首创的“共生街区”理念，以小规模、渐进式更新破解了历史街区退租后空间零散、民生短板、管理缺失等难题。

　　首创“共生”更新模式，搭建多元共建平台：创新推出“老城物业进院”，由实施主体、运营方和居民三方共同遵守街区公约；将片区划分为多个共生单元，针对人才公寓、商铺等不同需求匹配运营主体，形成政府、社会资本、居民多方联动的共建共治共享格局，避免大规模改造带来的矛盾。

　　修缮传统风貌，用新技术补齐民生短板：通过收集老照片、查阅文献等方式，对与老城风貌冲突的屋面、立面开展保护性修缮。针对低洼院落积水和如厕难题，运用雨污水双层同位、院落高低雨水分流蓄排等专利技术，改造小市政系统，彻底改善居住环境。

　　差异化业态植入，平衡功能与需求：依据院落腾退情况和人群需求规划业态，完整院落引入年轻人作为新居民打造人才院落，临街区域配置咖啡、简餐等商业业态；公共属性强的空间植入社区图书馆、议事厅等功能；零散空间补充快递收发、图文快印等便民服务。同时避免业态同质化，形成适配新老居民的混合功能布局。

　　该项目的“共生街区”模式为退租后历史街区的改造提供了范本，其小规模渐进式更新、精准点状退租、多方共建等做法，既保护了老城肌理，又破解了零散资产盘活难题，为全国同类历史街区在平衡文化保护、商业开发和民生保障方面提供了宝贵借鉴。

　　该项目位于南岸区南滨路马鞍山片区，这里是重庆开埠的核心区域，更新前片区破败严重，文保建筑多为残垣断壁，部分洋行旧仓库房顶坍塌。项目以“修旧如旧”为核心，创新采用“政府引导、国企实施、多方联动”模式，既完成了历史文物的活化保护，又实现了商旅文的深度融合。

　　精细化修缮历史建筑，还原文化本底：项目采用“一栋一策”方案开展保护性修缮。比如为确定立德乐洋行旧址1号楼外立面颜色，专家历经数百次测试；还召集10余位老工艺匠人，用龙纹卷草绿釉砖雕、灰塑门匾等非遗工艺复原建筑细节。同时保留老黄葛树、老银杏树等原生植被，最大限度还原片区原始风貌，此外还打造重庆开埠历史陈列馆，收藏300多件藏品，搭配多媒体影片、立体动态邮票等装置，提供沉浸式历史体验。

　　创新缝合割裂空间，打造立体布局：针对公路割裂和地形高差问题，项目采用上层加盖方式增设三层平台，分别作为极限运动空间、公共停车场和城市秀场，既解决了空间割裂问题，又丰富了功能。

　　精准植入多元业态，保障长效运营：项目提前一年开展招商并采用“一商一策”策略，避免后续二次改造。最终引入近50个特色商家，包含30多家首店，既有林述巍“巍绝”等特色餐饮，也有文创店、LIVEHOUSE、民宿酒店等业态。同时划分不同功能区，布局研学培训、艺术集市、极限运动等场景，形成覆盖普通市民、游客、高净值人群的分层消费体系，兼顾公益属性与商业价值。

　　深挖文化IP价值，丰富传播载体：创立“开埠开物”文创品牌和“东西雪狮”IP形象，开发创意生活、箱包服饰等四大类文创产品。此外还承接《奔跑吧》等热门综艺录制和影视剧拍摄，通过多元传播方式扩大项目影响力，让开埠文化以更年轻化的形式触达大众。

　　构建多元协同模式，凝聚更新合力：项目确立“政府引导、国企实施、多方联动”的模式。政府提供土地、政策支持并给予更新指导；市属地产集团旗下公司负责投资、建设、运营等一体化运作；街道、社区党组织牵头，通过院坝会、商家座谈会等形式带动居民和商户深度参与。

　　该项目首创的 “城市体检找问题、片区策划定目标” 思路，以及“文物修复+产业注入+市场运作”的运营方式，为同类历史街区更新提供了范本。其解决历史建筑产权证办理、多方协同参与等问题的做法，被纳入住建部可复制经验做法清单，向全国推广。

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